Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin
Yönetmelik’in (TVKUİY) 20. maddesinde Türk vatandaşlığının istisnai olarak
kazanılmasında altı farklı yatırım türüne yer verilmiş olmakla birlikte,
yabancı yatırımcılar tarafından en çok tercih edilen yöntemin taşınmaz mal
(gayrimenkul) edinimi üzerinden olduğu bilinmektedir.
Mezkur yönetmeliğin 20. maddesinin 2. bendinin (b)
fıkrasında: “En az 250.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı
Türk Lirası tutarında taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi
koyulmak şartıyla satın aldığı veya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş,
en az 250.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası
tutarı peşin olarak yatırılan taşınmazın satışının vaat edildiğine dair
noterden düzenlenen sözleşmenin üç yıl süreyle devri ve terkini yapılmayacağı
taahhüdüyle tapu siciline şerh edildiği Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca tespit
edilen” denilerek yabancı yatırımcıların taşınmaz satın alımı yoluyla 5901
sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca Türk Vatandaşlığı
kazanmasının önü açılmıştır.
250.000 ABD Doları Taşınmaz Alan Doğrudan Türk
Vatandaşlığı Kazanıyor mu?
Kamuoyunda en az 250.000 Amerikan Doları tutarında
taşınmaz satın alan bir yabancının doğrudan Türk Vatandaşlığı kazandığı
hususunda doğru olmayan ama yaygın bir algı bulunmaktadır. Yapılan bu taşınmaz
satın alma işlemi, yabancı bir yatırımcının Türk Vatandaşlığını kazanabilmesi
adına atması gereken ilk adımdır. Bu nedenle bu yazımızda öncelikle yabancı bir
yatırımcının Türkiye’den bir taşınmaz satın alırken nelere dikkat etmesi
gerektiği ve süreci nasıl yönetmesi gerektiği üzerine olacaktır.
Yabacıların Türkiye’den Taşınmaz Alımına İlişkin
Mevzuat
Bilindiği üzere 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 18 Mayıs
2012 tarihinde yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile değişik 35. maddesi
uyarınca, yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesinde
karşılıklılık şartı kaldırılmış ve daha çok yabancının Ülkemizden gayrimenkul
edinmesinin yolu açılmıştır. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin, kanuni
sınırlamalara[1] uyulmak kaydıyla, ülkemizde nitelik
bakımından her türlü taşınmaz (Konut, İşyeri, Arsa, Tarla) edinmesine izin
verilmektedir.
Dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da yabancı
uyruklu gerçek kişilerin, yapısız taşınmaz (Arsa, Tarla) satın almaları halinde
bu taşınmazlar üzerinde bir proje geliştirmeleri ve bu projeyi iki yıl içinde
ilgili Bakanlığın (Belediye, Tarım İl Müdürlüğü) onayına sunmak zorunda
olmalarıdır. Proje şartıyla satın almalarda süresi içinde ilgili Bakanlığa
başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyen taşınmazlar
tasfiye hükümlerine tabi olacaklardır.
Türkiye’de yürürlükteki mevzuata göre, taşınmaz
mülkiyetinin devri Tapu Müdürlüklerinde imzalanacak resmi senet ve tescil ile
yapılabilmektedir. Noter huzurunda “gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi”
imzalanması da mümkündür. Bilindiği üzere taşınmaz satış vaadi sözleşmesi
ileride taşınmaz mülkiyetinin tapuda devrini yapmayı taahhüt eden bir ön
sözleşmedir. Resmi senet şeklinde düzenlenmesi ve noter huzurunda iki tarafça
imzalanması suretiyle tarafları bağlayıcı bir sözleşmedir. Yapılan bu satış
vaadi sözleşmesi uyarınca taraflarından herhangi biri tapu kütüğüne şerh
düşülmesini talep edebilir. Nitekim 7.12.2018 tarihli Resmi Gazete’de
yayımlanan 418 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile TVKUİY 20. maddesinin 2.
bendinin (b) fıkrasına yapılan ek düzenleme ile kat mülkiyeti ya da kat
irtifakı kurulmuş, en az 250.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da
karşılığı Türk Lirası tutarı peşin olarak yatırılan taşınmazın satışının vaat
edildiğine dair noterden düzenlenen sözleşmenin üç yıl süreyle devri ve terkini
yapılmayacağı taahhüdüyle tapu siciline şerh edilmesi halinde de Türk
Vatandaşlığına başvuruda bulunmanın yolu açılmıştır.
Taşınmaz Mal Satışı Süreci ve Dikkat Edilmesi Gereken
Hususlar
Yabancı yatırımcılara taşınmaz satış işlemi süreci ve
bu süreçte istenilen belgeler ise şu şekildedir.
1. Taşınmaz
maliki veya yetkili temsilcisinin, Tapu Müdürlüğü’ne ön başvuru yapması
gerekir. (Ön başvurular genellikle öğle tatilinden önce, Tapu Müdürlüğü’nde
sıra numarası alınarak yapılır.) Ön başvuru koşullarında eksiklik olması ve
tamamlanabilecek durumda olması halinde ön başvuru dosyası bekletilmektedir.
2. Ön
başvurudan sonra taşınmazı satacak ve satın alacak kişilere devir işlemleri
için bir gün belirlenir. Belirlenen gün içinde aşağıdaki belgeler hazır bir
şekilde Tapu Müdürlüğüne gidilir.
o
Taşınmazın tapu senedi belgesi veya köy/mahalle, ada,
parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi,
o
Satın alacak yabancı uyruklu kişinin pasaportu ve
fotokopisi (Türkçe tercümesi gerekebilir.)
o
Mülkün bulunduğu belediyeden alınacak “Emlak Rayiç
Değeri Belgesi”
o
“Taşınmaz Değerleme Raporu”. (SPK tarafından
yetkilendirilmiş bir değerleme firmasından taşınmaz üzerinde yapılan değerleme
işlemi sonucu düzenlenen güncel değerleme raporu. Tapudaki satış değeri,
değerleme raporunda yer alan değerden düşük olamaz)
o
Konut ve iş yeri vs. gibi binalar için zorunlu deprem
sigortası poliçesi
o
Satan kişinin 1 adet, satın alan kişinin 2 adet
vesikalık fotoğrafı (son 6 ay içinde, 6x4 ebadında)
o
Satın alan yabancı Türkçe bilmiyorsa yeminli tercüman
o
Eğer devir işlemleri yurtdışında düzenlenen
vekaletname ile yapılıyorsa vekaletnamenin aslı veya onaylı örneği (Türkçeye
tercümesi olmak zorundadır.)
3. Satış işlemi
sonrası Türk Vatandaşlığı edinimine başvurabilmek için taşınmazın siciline
“Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20’nci maddesi
kapsamında edinim/beyan tarihinden itibaren üç yıl içerisinde satılmayacağı
yönünde taahhüdü vardır.” şeklindeki şerh mutlaka düşülmelidir.
4. Yabancı
yatırımcı bir veya birden fazla taşınmaz satın alabilir. Birden fazla taşınmaz
edinilmesi halinde her bir taşınmazın satış tarihindeki resmi senedinde yer
alan bedelin efektif satış kuruna göre hesaplanan değeri esas alınır ve asgari
yatırım tutarı bu şekilde hesaplanıp yükümlülük yerine getirilebilir.
5. Taşınmaz
satış işleminin satış bedeli transferi bankalar aracılığıyla
gerçekleştirilmeli; bedelin alıcı hesabından çıktığının ve satıcı hesabına
yatırıldığının bankalar tarafından onaylanmış dekontlar ile tevsik edilmesi
gerekmektedir. (Söz konusu dekontlar ileride yapılacak değerlendirilmelerde
dikkate alınacaktır)
6. TVKUİY (b)
bendi kapsamında hazırlanacak uygunluk belgesi doğrudan Tapu ve Kadastro Genel
Müdürlüğünce (Yabancı İşler Dairesi Başkanlığınca) düzenlenecektir. Bu nedenle
işlemi yapan tapu müdürlüğünce resmi senet, değerleme raporları, bankalar
tarafından onaylanmış dekontlar ile yabancıya ait kimlik belgesi (ülke kimliği
ya da pasaport), adres ve özellikle iletişim bilgileri (elektronik posta,
telefon numarası) eklenmiş üst yazı ile doğrudan TKGM Yabancı İşler Dairesi
Başkanlığına EBYS aracılığı ile gönderilecektir.
Ülkemizde taşınmaz edinmek isteyen yabancıların dikkat
edeceği diğer hususlar ise şu şekilde özetlenebilir:
- Taşınmaz üzerinde, ipotek, haciz vb. bir
kısıtlama bulunup bulunmadığı veya taşınmazın satışına engel herhangi bir
durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar ilgili Tapu Müdürlüğünden kontrol
edilmelidir.
- Taşınmaz edinme başvurusunun reddi halinde, işlem
yapılan Tapu Müdürlüğü'nün bağlı olduğu Bölge Müdürlüğü'ne itiraz
başvurusu yapılabilir.
- Uzman ve güvenilir olduğu bilinmeyen kişi veya
firmalar ile çalışılmaması önerilir.
- Yabancının Türkiye'de taşınmaz edinebilmesi için
ikamet izni almış olması şartı aranmamaktadır.
- Taşınmaz edinimine ilişkin taraflar arasında
herhangi bir uyuşmazlık çıkması halinde, durum adli makamlara intikal
ettirilerek Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinde dava açılması
gerekmektedir.
[1] Söz konusu kanuni sınırlamalar bazıları: Satın
alınacak taşınmazın askeri yasak ve güvenlik bölgesi dışında olması; bir gerçek
kişinin ülke genelinde toplam 30 hektardan fazla mal edinememesi, ilçe yüz
ölçümünün %10’una kadar taşınmaz alabilmesi sayılabilir. Daha fazla bilgi
için:https://www.tkgm.gov.tr/tr/icerik/yabancilarin-tasinmaz-edinim-rehberi
